Как продать ипотечную недвижимость

Причины продажи предмета жилищного кредита 

В жизни заемщика, оформившего жилищный кредит, часто возникают ситуации, когда он решает продать ипотечную недвижимость. Причин, которые влияют на такие действия, немало. Прежде всего, к ним относится потеря основного источника дохода, и как следствие – невозможность выплачивать ипотеку. Кроме того, нередко предмет жилищного займа продают, чтобы приобрести другую недвижимость. Покупка квартиры или дома – это, ко всему прочему, достаточно выгодное инвестирование. И заемщики могут оформлять ипотеку с изначальной целью дальнейшей реализации недвижимости. 

На сегодняшний день в сфере кредитования существует три варианта продажи предмета жилищного кредита в течение действия договора. Сразу нужно отметить, что любой из способов подразумевает согласование действий с банком. То есть для того, чтобы реализовать недвижимость, которая находится в залоге у кредитора, необходимо с начала получить его одобрение. Ведь жилье, купленное за счет заемных средств, всегда оформляется в качестве главного обеспечения по ипотеке. И для его продажи требуется снятие соответствующего обременения. 

Реализация недвижимости без помощи банка 

Данный вариант представляет собой самостоятельную продажу предмета жилищного займа без прямого участия кредитора. Разумеется, о своих планах заемщик обязательно оповещает финансовую организацию, в которой была оформлена ипотека. И приступать к реализации намеченной цели нельзя до получения письменного согласия банка.

Если кредитор дает добро на продажу заложенного имущества, то заемщик может начинать искать подходящего покупателя. Затем, когда владелец жилья находит покупателя, готового купить ипотечную недвижимость, составляется предварительное соглашение. В данном договоре указывается, что недвижимость переходит в собственность другого лица только после погашения долга по ипотеке. Далее все происходит по следующей схеме: 

• Покупатель перечисляет на счет кредитора сумму невыплаченных заемных средств. Таким образом полностью погашается жилищный кредит. После этого банк отдает заемщику закладную вместе со справкой об отсутствии задолженности. С данными документами покупатель и продавец обращаются в регистрационный центр, где фиксируется снятие обременения с предмета сделки. Кроме этого, в данной организации также регистрируется договор купли-продажи объекта недвижимости и ,соответственно, его переход в собственность покупателя. 

В случае, если стоимость ипотечного жилья больше, чем размер оставшегося кредитного долга, то сумма разницы закладывается в депозитную ячейку банка. Причем это в обязательном порядке осуществляется в день заключения и регистрации сделки купли-продажи. Заемщик может получить данные средства, предъявив кредитору, подписанный с покупателем договор. 

Совместная продажа с кредитором 

В этом случае реализация предмета ипотеки производиться непосредственно с участием банка. Финансовая организация полностью контролирует процесс продажи недвижимости, что в свою выгодно для заемщика. Поскольку присутствие кредитора уменьшает возможные риски, связанные с заключением сделки. Сама процедура поиска подходящего покупателя и погашение кредита осуществляется по той же схеме, что указана в первом варианте.

Разница состоит только в участии банка, в котором был получен жилищный займ. Сотрудники кредитной организации могут помочь заемщику ускорить регистрацию договора продажи, связавшись с соответствующим центром. В частности, они уведомляют данную организацию о том, что ипотека полностью выплачена и с недвижимости снято обременение. 

Смена должника по жилищному займу 

Этот способ подразумевает, что новый собственник недвижимости, приобретенной в кредит, берет на себя обязательства по его выплате. Другими словами, реализация предмета ипотеки происходит со сменой главного заемщика. При этом покупатель жилья выплачивает продавцу только ту сумму, которую последний потратил на погашение кредита. После этого оформляется новый договор ипотеки. В определенных случаях от покупателя требуется внесение процентной части от размера жилищного займа – первоначального взноса.

Главная сложность этого варианта в том, что нового потенциального заемщика банк также проверяет на уровень его платежеспособности и качество кредитной истории. И финансовая организация соглашается на продажу со сменой должника только если он соответствует всем ее главным требованиям. Чаще всего, банк ставит условие, чтобы покупатель являлся его постоянным и надежным клиентом. Когда потенциальный заемщик удачно проходит проверку кредитора, то кредитный долг продавца оформляется на него.

При этом предмет закладной не меняется, поскольку с недвижимости не требуется снятие обременения. При такой схеме реализации ипотечное жилье остается в залоге у банка до момента полного возврата средств, использованных на его приобретение.