Коммерсант: Ипотеке ищут альтернативу

На фоне снижения возможностей граждан по получению кредитов из-за резко возросшей долговой нагрузки банки все же находят способы продолжить кредитование, в том числе на крупные суммы. В частности, вместо ипотеки, на которую уже не могут претендовать многие заемщики, им начинают предлагать лизинг жилой недвижимости — правда, с существенной переплатой по сравнению с ипотекой. Первым из крупных игроков на этот рынок вышла группа ВТБ. Конкуренты пока предпочитают оценивать риски со стороны.

Информация о том, что розничное лизинговое подразделение группы ВТБ — «ВТБ 24 Лизинг» предлагает лизинг жилой недвижимости, содержится на сайте компании. «Пока данное предложение активно не рекламируется, это новый продукт, и прежде, чем начать массовые выдачи, хотелось бы оценить все риски, связанные с данной формой приобретения жилья», — пояснил собеседник «Коммерсанта» в группе ВТБ. До сих пор такие программы единично предлагали небольшие структуры, не связанные с банками. В начале апреля запуск подобного продукта анонсировала МФО «Городская сберкасса», однако пока он так и не появился в ее продуктовой линейке. Единственной компанией, которую помимо «ВТБ 24 Лизинг» на запрос по «лизингу жилья» выдают поисковики в интернете, является московская компания Main Line Invest.

Банки же ограничивались ипотечным кредитованием. Однако в последнее время из-за роста закредитованности населения требования банков к потенциальным, в том числе ипотечным, заемщикам существенно ужесточились, и многие потенциальные заемщики попросту не соответствуют новым критериям отбора. По данным ЦБ, темпы просрочки по кредитам физлицам опережают само розничное кредитование. За пять месяцев текущего года прирост объема кредитов физлицам составил 5,6%, до 10,519 трлн рублей, просрочки — 12,6%, до 555,7 млрд рублей (или 5,28% от совокупного розничного портфеля). Ситуация в ипотеке выглядит несколько более оптимистично, но рост просрочки заметен и в этом сегменте. На 1 мая совокупный объем ипотечных жилищных кредитов составил 2,9 трлн рублей, при этом уровень просрочки — 4,71% против 3,95% на начало года. «Следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля — ухудшиться,— говорится в обзоре рынка ипотечного кредитования АИЖК по итогам четырех месяцев этого года.— Особенно тревожным является тот факт, что в условиях роста доли инвестиционных ипотечных сделок многие заемщики имеют "серые" доходы и в случае кризиса окажутся очень уязвимыми».

Лизинг жилой недвижимости гораздо менее требователен к потенциальным клиентам, чем ипотека. Отличием приобретения жилья в лизинг от ипотеки является то, что приобретателем жилья и его собственником до полного расчета с физлица с лизинговой компанией является именно она. Это снимает риски, связанные с обращением взыскания на жилье, как при ипотеке в случае неплатежей, и дает возможность предъявлять к клиентам минимальные требования по документам. «Наших клиентов можно разделить на две основные категории: тех, кто хочет приобрести жилье, но не может сделать этого сразу и при этом не может получить стандартную ипотеку в силу жестких критериев оценки кредитной истории, отсутствия официального места работы и/или возможности подтверждения дохода. Спрос со стороны таких клиентов есть, и он растет по мере ужесточения банками условий кредитования,— отмечают в "ВТБ 24 Лизинг". — Кроме того, есть категория клиентов, которые не хотят по определенным причинам предоставлять подробную информацию о себе или оформлять недвижимость на себя».

«В последнее время спрос на услуги лизинга на жилье и правда появился, по крайней мере, об этом свидетельствуют обращения риэлторов», — говорит директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Впрочем, обойдется простота оформления недешево. Поскольку механизмы расчетов в случае ипотеки и лизинга разные, сопоставить их стоимость можно лишь путем расчета конечной переплаты при приобретении жилья одной и той же стоимости при одинаковом первоначальном взносе в ипотеку и лизинг на один и тот же срок. Расчет на калькуляторах, представленных на сайтах «ВТБ 24 Лизинг» и ВТБ 24, по ипотечному кредиту для приобретения жилья стоимостью 10 млн рублей с первоначальным взносом 30% сроком на десять лет и лизингу с такими же входящими условиями дает следующий результат. В случае с лизингом конечная стоимость жилья составит с учетом первоначального взноса 19,5 млн рублей при первоначальной цене 10 млн рублей. Ипотечный калькулятор предлагает кредит по ставке 12,71% с ежемесячным платежом 101,04 тыс. рублей, за десять лет с учетом первоначального взноса выплатить придется 15,12 млн рублей.

Последнее время из-за ужесточения условий выдачи ипотеки дороговизна лизинга становится все менее сдерживающим фактором, указывают банкиры, но пока не спешат тестировать новый сегмент. «Мы пока не решили, стоит ли идти в такой проект. Ведь если клиенты не расплатятся, нам, как лизингодателю, придется заниматься массовой реализацией имущества», — говорит господин Пахаленко. Крупнейший игрок на рынке ипотеки Сбербанк с долей 46% пока не планирует предлагать своим клиентам лизинг жилья.

Ксения ДЕМЕНТЬЕВА