Ипотека в кризис. Кому сегодня банки готовы выдавать жилищные кредиты?

Падение уровня доходов граждан и, как следствие, ухудшение качества обслуживания действующих кредитов, не могло не повлиять на политику коммерческих банков, которые предлагают потребительские кредиты: учитывая текущую обстановку, они приняли решение пересмотреть свои требования к заемщикам и изменить критерии оценки их платежеспособности, чтобы снизить вероятность просрочки по новым кредитам.

Причем, по сравнению с другими розничными продуктами, банки охотнее выдают ипотеку, а не беззалоговые ссуды, что можно объяснить наличием обеспечения и внесением первоначального взноса. Впрочем, несмотря на стремление многих участников рынка нарастить свои портфели в условиях экономического  кризиса, оформить ипотеку все равно сегодня достаточно сложно, так как не у всех потребителей есть возможность претендовать на ее получение даже при наличии идеальной кредитной истории. 

Место жительства заемщика. 

Не удивительно, что в небольших городах не всегда есть  представительства крупных банков, так как их руководство считает, что местные жители бесперспективны и как потенциальные заемщики, и как  вкладчики.  В виду низких доходов и высокой безработицы «в глубинке», такие клиенты не вызывают интереса у банкиров и не могут претендовать на получение даже небольших кредитов, не говоря уже об ипотеке.

Поэтому жителям небольших городов часто отказывают в кредитовании, особенно если речь идет о приобретении «местной» недвижимости, которая в большинстве случаев оказывается неликвидной и не может быть принята как обеспечение кредитного обязательства. Соответственно, больше шансов оформить ипотеку есть у заемщиков из крупных городов и мегаполисов, но сегодня им тоже часто отказывают в кредитовании,  исходя из определенных критериев оценки их платежеспособности.

Стабильный доход и перспективная работа. 

Основополагающее требование банков к тем, кто хочет купить недвижимость, используя для этого ипотечный кредит – это высокая платежеспособность и минимальный риск потери доходов до момента полного погашения долга. В связи с этим в приоритете сегодня работники крупных и перспективных компаний, которых не затронул начавшийся кризис. 

Предпочтительно, чтобы у заемщика был большой опыт работы, востребованная специальность или даже собственные научные достижения, так как это напрямую может повлиять на скорость его трудоустройства, если он неожиданно останется без работы и не сможет выполнять свои кредитные обязательства.  

При этом у каждого банка сегодня есть негласный список компаний, сотрудникам которых лучше не выдавать кредиты из-за высокого риска сокращения штата и грядущих увольнений (преимущественно, это компании, связанные со строительством, арендой недвижимости, торговлей импортными продуктами питания  и т.д.). А вот сотрудник предприятия, которое заключило с банком договор о зарплатном проекте, легче получит ипотечный кредит, не предоставляя большой пакет документов. 

Первоначальный взнос: чем больше, тем лучше.

В период бума потребительского кредитования получить ипотеку можно было фактически «с нуля», не имея средств даже на оплату первоначального взноса. Впоследствии выдача таких кредитов обернулась для банков массой проблем, что повлекло за собой внесение изменений в  их кредитную политику. Теперь минимальный предел по первоначальному взносу – 20% от стоимости жилья, хотя больше шансов оформить ипотеку есть все-таки у того, кто сможет внести большую сумму взноса, что будет являться косвенным подтверждением его платежеспособности. 

Диверсификация рисков.

Выдавая жилищный кредит, банк в первую очередь думает о перспективах его погашения. Как показали последние события в стране, наличие хорошей работы и стабильного дохода «сегодня», вовсе не может быть гарантией такого же положения дел «завтра», особенно если учесть тот факт, что ипотека  может выдаваться на срок до 20 лет, не говоря уже об условиях некоторых программ, предусматривающих погашение долга на протяжении последующих 30-50 лет.

И хотя обеспечением по кредиту всегда выступает залоговое жилье, предпочтительно, чтобы у заемщика был альтернативный источник дохода (например, помимо зарплаты он сдает в аренду свой гараж, загородный дом и т.д.) и другое имущество, которое в случае необходимости можно будет продать (как добровольно, так и по решению суда), чтобы погасить образовавшуюся задолженность.

Диверсификация рисков потери доходов – это новое требование к заемщикам, которое выдвигают многие банки, готовые выдавать ипотечные кредиты, несмотря на кризис в российской экономике.