Ипотечное кредитование для банков будет облегчено

А вот гражданам России придется переплачивать, поэтому заемщикам советуют страховаться от невыплат по кредиту. 

Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию сделало предложение Центробанку использовать наличие договора страховки от невыплат по ипотеке в качестве нового критерия для оценки рисков по ипотечным кредитам. Логика АИЖК кажется достаточно простой – чем риск по кредиту меньше, тем меньше и резерв, создаваемый под него в банке. Следовательно, банк растет куда меньше расходов и может предложить значительно меньшие ставки.

Об этом сообщается в письме Алексея Симановского, первого зампреда Центробанка, которое было отправлено в ассоциацию российских банков. Полагают, что новое страхование – примерно 1 процент от суммы кредита – может стать причиной для снижения банками общей ставки по кредитам на несколько процентных пунктов. Эксперты, к слову, настроены весьма скептически и в ближайшее время существенных изменений не ожидают. 

В письме АИЖК предлагает ЦБ внести некоторые поправки в положение ЦБ № 254-П о формировании резервов по поводу вероятных потерь по ссудам. Если поправки будут приняты, то банки получат универсальный критерий, чтобы переводить особенно рисковые кредиты в категории с меньшим риском.

Сегодня Центробанком выделяется четыре категории ссуд для ипотек менее 50 миллионов рублей. Эти категории зависят от уровня риска. Среди универсальных критериев, использующихся для сортировки кредитов по категориям выделяют уровень превышения годового дохода заемщика и размер первоначального взноса по кредиту. К первой категории относятся идеальный ипотечные кредиты (первоначальный взнос – не менее половины стоимости, годовой доход заемщика – хотя бы в 2.5 раза больше, чем сумма годовых платежей.

Ко второй категории относят ипотечные кредиты с пониженным уровнем риска (первый взнос – не менее 30 процентов, отношение дохода заемщику и суммы годовых платежей – 2:1). Третья категория – это кредиты нормальным уровнем риска (10-30 процентов – первоначальный взнос). Затем следуют высокорискованые ссуды (первоначальный взнос менее 10 процентов, доход заемщика не учитывается).

Само собой, чем более рискованный кредит, тем больше резервов должно быть выделено банком. Страховка от просрочки (дефолта) даст банкам возможность перемещать ссуду на одну позицию вверх в классификации. 

Просьба учитывать наличие ипотеки при создании резервов была озвучена и АРБ. Такое предложение было выдвинуто 15 января в контексте письма ЦБ. АРБ отметила, что считает подобные меры необходимыми для обеспечения развития рынка ипотечного кредитования в дальнейшем. 

Андрей Языков, генеральный директор Страховой компании АИЖК считает, что ипотечное страхование может значительно снизить риск появления убытков в банках. Вот что сказал языков по поводу возможного страхования ипотечных кредитов: «Во всем мире ипотечное страхование работает очень эффективно. Во многих странах оно интегрируется в управление банков. АИЖК за пять лет развития страхования обеспечил ему достаточно высокое доверие. Страхование применяется уже примерно сотней банков, которые используют его в качестве инструмента снижения рисков. Можно утверждать, что такие необходимые условия, как надежность страховщика и надежность полиса, могут способствовать скорейшему интегрированию ипотечного страхования в банковское регулирование. Сейчас настало время финальной части дискуссий АИЖК и Центробанка. Есть основания полагать, что решение будет принято уже очень скоро». 

Представители Центробанка заявили, что сейчас занимаются вопросом учета страховой суммы в рамках действующих правил. «Нововведение даст возможность банкам, которые имеют на балансах ипотечные кредиты, значительно улучшить устойчивость своего финансового положения», - говорит Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-банка. 

Один из ведущих экспертов «Эксперт РА» Максим Истомин считает, что если предложение АИЖК будет принято, то теоретически банки смогут снизить ставки на 1-4 процентов. Михаил Васильев, президент Гильдии инвестиционных и финансовых аналитиков, настроен более скептически. Он заявил, что не верит в уменьшение процентной ставки более чем на 1 процент. А вот Дзюба и вовсе сомневается, что банки в условиях кризиса будут снижать ставки по ипотеке. Вероятно, дополнительная страховка будет гарантировать невозможность того, что банк не будет повышать ставку по кредиту. Существует мнение, что из-за допстраховки ипотеки будут не такими выгодными для заемщиков. 

«Сегодня при оформлении ипотечного кредита, согласно законодательству, обязательно страхование приобретаемой недвижимости (залога)», - отмечает Дзюба. На эти расходы приходится около 0.15 процентов от остатка кредита. Эта страховка уплачивается каждый год и рассчитывается в зависимости от текущего остатка задолженности. Среди дополнительных видов страхования, которые предлагают банки, стоит выделить личное страхование здоровья и жизни заемщика. Стоимость этой страховки составляет около 0.3-0.8 процентов от суммы кредита в зависимости от здоровья и возраста заемщика. Страховка оформляется, как правило, на один год и может быть пролонгирована в дальнейшем. Другой вариант страхования – страховка на случай потери работы (1 процент от суммы кредита ежегодно). Доступно и титульное страхование (на случай потери права собственности на жилье), и страхование ответственности заемщика за невыполнение или неудовлетворительное выполнение обязательств, установленных ипотекой.

Татьяна Павлова, вице-президент департамента ипотечного кредитования банка «Интеркоммерц» не сомневается, что реализация проектов, предложенных АИЖК, едва ли ощутимо скажется на расходах банков. «Появится дополнительное требование по страховке, которое, конечно, скажется на удорожании ссуды в общем», - считает Павлова. 

Алексей Анищик, начальник управления ипотечного кредитования Росинтербанка, объясняет, что, если стоимость дополнительной страховки, предложенная АИЖК, не будет высокой, появится вопрос рентабельности этой затеи для страховщиков. Под вопросом может оказаться состоятельность продукта в целом. К тому же, он еще не раскручен. 

«Необычайно высокие процентные ставки сделали ипотеку популярной исключительно среди тех заемщиков, которые заинтересованы а привлечении не более 50 процентов от стоимости жилья», - рассуждает генеральный директор консалтинговой компании bSimple Рамин Алиев.

Центробанк сообщает, что задолженность россиян по ипотекам по состоянию на 1 января 2015 года была равна 3.5 триллионам рублей, а просрочка по ипотечным кредитам достигла 32.1 миллиардов рублей. Год назад было 2.6 триллиона и 27.8 миллиардов рублей соответственно.

«С середины 2013 года начало ухудшаться качество выдаваемых ипотечных кредитов», - сообщает Алексей Волков, директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй. Сейчас такие кредиты компенсируют за счет старых выдач, которые более качественны, но в будущем велик риск значительно ухудшения показателей риска сектора ипотек.