Не все, что связано с недвижимостью, можно отнести к ипотечному кредитованию. Начиная строительство собственного дома, заемщик рассчитывает получить недостающие средства на условиях ипотечного кредитования. И тут-то начинаются сюрпризы. Вы неизбежно столкнетесь с целым рядом банковских требований, не говоря уже о том, насколько хлопотно собрать необходимую документацию. Но и это не дает гарантию на получение необходимой суммы в полном объеме. Если нет другого выхода, кроме как обратиться за помощью к банку, лучше заранее подготовиться к возможным подводным камням на пути к заветной цели.
В чем соль?
Как будущий заемщик представляет себе процедуру выдачи кредита под строительство? Проситель обращается в банк, в случае положительного решения ему выдается необходимая сумма. Начинается процесс строительства, и он постепенно погашает долг. Почему эта схема не работает в случае с кредитом на строительство дома?
Банк выдает ссуду только в тех случаях, если может получить гарантии по возврату средств. Ипотечное кредитование рассматривает приобретаемое жилье одновременно и залоговым имуществом, собственником которого является банк до полного погашения долга. А что банк имеет в случае со строительством? Только лишь земельный участок под это самое строительство. Да и то лишь 75% стоимости этой земли банк берет за основу предоставления кредита. Заемщику же, как правило, требуется в несколько раз больше. Кредитор не берет в расчет стоимость будущей постройки. Ее рыночную стоимость на момент завершения работ никто не сможет предугадать. На положительное решение по своему вопросу заемщик может рассчитывать только в том случае, если предоставит банку более привлекательные варианты залога.
Гораздо проще обстоит дело с жильем на вторичном рынке. Стоимость б/у квартиры четко обозначена. В том случае, если заемщик прекратит выполнение долговых обязательств, банку будет не сложно взыскать имущество в счет погашения долга и быстро реализовать его. «Воздушный замок» так быстро не продать.
Что остается заемщику, который не может предоставить иное залоговое имущество? Брать потребительский кредит на крупную сумму. Условия такого займа мало привлекательны, особенно если растягивать выплату на несколько лет. Да и получить его будет непросто.
Получение кредита под залог недвижимости
Если у заемщика есть недвижимость, шансы на получение кредита значительно возрастают. И здесь есть два пути, по которым можно пойти.
• Нецелевой залоговый кредит – самый быстрый и простой способ, но в итоге переплата будет значительная. Зато можно распоряжаться деньгами по собственному усмотрению.
• Ипотечный кредит на строительство дома предлагается на гораздо более выгодных условиях. Но при этом придется собрать больше документов и дольше ждать принятия решения. Нельзя будет сменить собственника залоговой недвижимости, пока не погасится долг перед банком.
Как бы то ни было, в качестве залога банки принимают только недвижимость, которая находится в собственности заемщика. Потребуется документальное подтверждение права собственности и путь получения этого имущества (наследство, дарение, покупка). Ни один банк не пойдет на то, чтобы принять в залог недвижимость, которая находится в собственности третьих лиц. Такой вариант получения кредита возможен только в небанковских кредитных сообществах.
Кредит под залог земли
Если недвижимости, которая может выступать гарантом погашения кредита, нет, банк может пойти на то, чтобы выдать ссуду под залог земельного участка. Но в этом случае земля на момент подачи заявления о получении кредита уже должна быть собственностью заемщика. С документальным подтверждением права собственности на землю можно смело обращаться в банк за кредитом.
Необходимо предоставить акт с результатами оценки участка. На заемщика возложен самостоятельный поиск экспертного бюро. В некоторых случаях банк рекомендует своих специалистов. По выезде на место, эксперт делает замеры участка и дает оценку объекту. Будьте готовы, что указанная в акте рыночная стоимость будет на 10-20% меньше ожидаемой. Акт считается действительным на протяжении полугода с месяца выдачи. Как правило, банки предоставляют не более 80% заявленной в документе суммы. Итого, на руки вы получите не более 70% от стоимости вашей земли. А иногда сумма кредита может оказаться и того меньше, и заемщик на эти деньги сможет возвести только фундамент.
Если вы заранее видите, что выданной суммы не хватает на строительство целого дома, можно пойти следующим путем: банк идет на постепенную замену залога. Что это означает? Изначально вы оставляете в залог пустой земельный участок. Полученных денег хватило на строительство фундамента и начальное возведение стен. Теперь это уже не пустырь, а участок с неоконченным строительством. У вас появляется возможность получить кредит на большую сумму. Для этого вновь приглашается оценщик, и составляется новый акт. Таким образом, один и тот же участок может несколько раз выступать залогом, с каждым разом все более ценным.
Что, кроме залога, может потребовать банк
Ипотечное кредитование предусматривает выдачу кредита под залог земельного участка. Такие предложения предоставляют многие банки. Справедливости ради стоит отметить, что одним из условий предоставления кредита на строительство является первоначальный денежный взнос. Как определяется его сумма? Заемщик предоставляет банку информацию о стоимости строительства по смете. 15% от этой суммы и будет первоначальным взносом. Если она превысит сумму залога, то заемщик вносит 15% от стоимости залога.
Еще одним фактором, который повлияет на решение банка по кредиту, является информация о доходах заемщика. Если доход за месяц как минимум в два раза превышает ежемесячный платеж по кредиту, то можно рассчитывать на получение необходимой суммы.
Небольшой перечень кредитных программ:
• «Сбербанк» предоставляет ссуду на строительство дома под залог земельного участка или другой недвижимой собственности заемщика. Первый взнос составляет 15%.
• «Запсибкомбанк» даст деньги только под залог земельного участка. Первоначальный взнос – 20%.
• «Банк Москвы» также рассматривает в качестве залога только земельный участок. Первоначальный взнос отсутствует.
Кредитный договор заключается параллельно с оформлением документа о наложении обременения на землю. По итогу его подписания заемщик лишается права заключать любого рода юридические сделки по земельному участку. Право распоряжаться имуществом наступает после полного погашения кредита.
Сбор документации
Пожалуй, самый хлопотный этап при получении кредита. Выбрать банк несложно, куда сложнее собрать всю необходимую документацию. Можно заранее позаботиться об этом, хотя нужно быть готовым к тому, что разные кредиторы могут выдвигать разные требования.
Список основных документов и справок, которые потребуются при оформлении кредита на строительство дома, выглядит следующим образом:
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий трудоустройство;
• справка о доходах;
• документы о праве собственности на залоговое имущество;
• договор с подрядной строительной организацией или строительная смета. Этому пункту уделяется особое внимание. Заемщик может и самостоятельно составить смету планируемых расходов. Хотя практика показывает, что проще обратиться в специализированные строительные фирмы для составления точной сметы. Даже если в дальнейшем строительстве не будут задействованы сторонние организации, их опыт в строительном деле позволит дать более объективную оценку предстоящим расходам.
Более подробный перечень необходимых документов лучше уточнить у кредитора, так как в разных банках он может несколько отличаться.
Итак, положительное решение о предоставлении кредита принято, и можно начинать строительство. Как правило, такие крупные суммы переводятся на счет заемщика частями, что более выгодно. Получить кредит на строительство довольно непросто. Следует быть готовым к сложностям при оформлении, тщательной проверке всех данных со стороны банка и повышенной, в сравнении со стандартной ипотечной, ставкой по кредиту.